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龙湖如何在房地产黑暗期死里求生

作者:豆腐乳

编辑:养乐多

2020年8月份住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议为房地产融资划定 “三条红线”:

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

净负债率不得大于100%;

现金短债比不得小于1倍

限期整改后还越过三条红线的,不得融资。

这意味着对房地产企业收紧,进而结束房地产行业的一个大时代。

在“三条红线”之前,房地产企业想要做大做强,就要通过银行等多种渠道融资,手上有钱后迅速拍地建房,卖房回款,然后继续拍地滚雪球。规模滚大之后,会更容易从银行贷款,从而越做越大。为了融资,都不顾高利息。

这就是房地产行业“融资-拿地-建设-回款-融资”的高负债、高周转循环模式,上最高的杠杆,拿最多的地,造最快的楼。这就会导致一些显而易见的后果,比如我们之前在《买房大逃杀》里提到的近几年房子质量问题。

另外一大严重后果是,房地产行业占用了太多社会资金,加的杠杆又太高了,风险在增长。排名前列的房地产民企在“三道红线”刚下来的时候,就没有几个完全符合“三道红线”要求的。截至2020年上半年,金融机构各项贷款余额165.2万亿元,其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款量来看,几乎每增加4元贷款,就有1元流向房地产。这还没算其他途径上的杠杆,光想想这个量就不小了。

“三条红线”一下来,等于以前的游戏规则变了,潮退了,一年后,就连行业之外都看出哪些人在裸泳了。

恒大已经要保交楼了,其影响很大,很多人都知道。

还有很多房企在自救。

比如3月25日,融创房地产集团有限公司发布公告称,因公司面临阶段性的资金压力,预计无法对于4月1日完成发行的债券“20融创01”以及4月2日进行付息的“21融创03”两笔债在兑付日及付息日前筹措到足额兑付兑息资金,拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

同一天,富力地产公告称,公司预计截至2021年12月31日,公司将录得不少于人民币80亿元的净亏损。

3月16日晚,泰禾集团发布公告称,董事会于近日获悉,公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查。

万科年报显示,公司2021年归母净利润225.24亿元,同比下降45.75%。严峻形势下,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。

在房地产行业的“至暗时刻”,有没有越做越好,逆势上升的呢?

业绩还不错的房企还是有的,比如龙湖,前些年不追求抬高杠杆快速扩张,成了民营房企中罕见的三线全绿公司。

在别的房企拼命建楼卖楼的时候,龙湖愿意做一些长线布局。

比如发展商业地产。

卖住宅是一锤子买卖,但运营商业地产是养生金蛋的母鸡,需要长期投入,放水养鱼,和引入的商家一起成长,形成生态。开始是很难的,需要动更多脑子,但后续发展起来,就是优质资产。截至2020年底,龙湖一共持有49座商业物业,很多位于一二线城市的地铁上盖。

2017年,龙湖开始进入长租公寓领域。

长租公寓运营也很需要精细起来,控制成本,但之前进入长租公寓领域的不少资本都是快速扩张,不顾成本控制,最后遇到风险就暴雷。

根据2021年龙湖集团财报,长租公寓业务板块首次实现盈利。这是件好事,但还需要继续观察,毕竟龙湖自己也研究过,长租公寓想要赚钱,拿房成本不能超过租金收入的50%,营销、人工、管理等综合运营成本不能超过10%,出租率则要达到90%以上。这个要求很高了,还需要长期运行,来观察龙湖的运营能力。

不管怎么说,截至2021年末,龙湖集团归母核心净利润同比增长20.1%,在房地产行业的寒冬里,这个成绩很亮眼了。

而且截至2021年末,龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为67.4%,净负债率为46.7%,现金短债比为3.88,财务状况很健康。而之前上了高杠杆的房企在出清,这就给了龙湖在市场上低价收获优质资产的主动权。

龙湖在房地产寒冬时期的表现,会给同行们很多启示。今年信贷环境放松了一些,房企可以喘口气了,这次求生之后,未来就要按捺住过度扩张的欲望,要精细管理,控制成本,养鸡取卵,更加长效、可持续地经营地产事业,老路已经走不通了,期待中国房地产业能走出一条新路。

参考资料:

富力地产:预计2021年净亏损不少于80亿元_地产界_澎湃新闻-The Paper https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_17304597

泰禾黄其森被带走背后_中国经济网――国家经济门户 http://www.ce.cn/cysc/newmain/yc/jsxw/202203/17/t20220317_37412056.shtml

融创拟与债权人积极沟通债务事宜_财经_中国网 http://finance.china.com.cn/roll/20220325/5771051.shtml

龙湖归母核心净利润增20% 长租公寓板块实现盈利_财新网_财新网 https://www.caixin.com/2022-03-25/101861503.html

龙湖做对了什么?|房企_新浪财经_新浪网 https://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2021-04-27/doc-ikmxzfmk9255215.shtml

房地产行业研究周报:按揭宽松持续加码_行业研究_新浪财经_新浪网 http://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/industry/rptid/701718458544/index.phtml

“三道红线”终结地产金融红利-新华网 http://www.xinhuanet.com/fortune/2020-11/03/c_1126690936.htm

万科去年净利下滑逾45%!郁亮致歉:今年将止跌企稳_中国经济网――国家经济门户 http://finance1.ce.cn/stock/gsgdbd/202204/01/t20220401_37453359.shtml

文章用图:图虫创意

本回完