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为何农村宅基地不能买卖,但农村房屋可以买卖?怎样买卖才合法?

对于农村宅基地不能买卖,但农村房屋可以买卖,很多人表示不理解。下面我们来了解下,为何农村宅基地不能买卖,农村房屋可以买卖?农村房屋可以买卖,怎样买卖才合法?

一、为何农村宅基地不能买卖,农村房屋可以买卖?

为何农村宅基地不能买卖?根据《土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有。也就是说,任何单位或个人对宅基地都没有所有权,所以是不能处分宅基地的。《土地管理法》第二条第三款明确规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”如果私自买卖土地是违法的。

那为何农村房屋可以买卖呢?因为农村房屋归农户所有,农户对房屋有所有权,所以可对房屋进行处分,可以买卖房屋。看到这,很多人表示不理解,宅基地不是和房屋在一起的吗?如果房屋发生了买卖,宅基地不也就发生转让了吗?不是说宅基地不能买卖吗?

其实,《土地管理法》第二条第三款虽然规定了土地不能买卖,但也规定了土地使用权是可以依法转让的。虽然宅基地的所有权归农民集体所有,但集体经济组织成员对宅基地是享有使用权的,符合宅基地申请条件的农户,可向集体经济组织申请宅基地建房。根据“房地一致”原则,宅基地使用权和房屋所有权应为同一人所有,也就是说,房屋属于谁,宅基地使用权也就归谁。所以,因买卖房屋宅基地使用权随之转移,属于宅基地使用权的依法转让。

总结来说,如果宅基地上没有房屋,属于空宅基地,那宅基地不能买卖;如果宅基地上有房屋,因房屋买卖宅基地使用权随之转移,这是合法的。

二、农村房屋可以买卖,怎样买卖才合法?

上文我们说了农村房屋是可以买卖的,但因农村建房所占用的宅基地属于农民集体所有,所以农村房屋买卖不像城市商品房买卖,商品房可卖给任何人,但农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员,像城里人到农村买房,是不允许的。

另外,《土地管理法》规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”如果受让人在集体经济组织已有一处宅基地及住房,那也是不允许购买农村房屋的,不然就违背了“一户一宅”原则。

农村房屋买卖还需提醒大家的是,虽然以前农村有很多没有证件的房屋,但这几年全国各地陆续开展了统一的宅基地确权工作,目前大部分地区已完成了宅基地确权工作。如果是依法建成的房屋,就会给农户颁发不动产权证书,没有颁发不动产权证书的房屋就是一些不合法或手续不全的房屋,这类房屋是不能交易的,所以,房屋受让人要注意,千万不要购买这类房屋。而且,在签订房屋买卖合同后,受让人还应及时到当地不动产登记中心办理更名登记,拿到了不动产权证书,就有了法律凭证,就不用害怕出让方反悔等事件的发生了。