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看好了期房交完订金,什么时候交首付款,办贷款,开始还月供?

这个问题是购房人常见的,主要是其中的手续比较复杂,牵扯开发商,购房人、房管局和银行,来回手续要准备好几遍,所以特别写一写帮助需要的朋友。

尤其是很多人买了房子,开发商会催你去网签、房查、办贷款,这其中哪些是你可以自主选择的呢?

期房就是预售的新建商品房,能预售的必须有预售证并且在销售现场公示,这种情况下才能收订金签认购书之类的交易行为。你邻居自己翻盖的二层小楼还没盖好就准备卖给你,那不叫期房,那叫违建,好了玩笑开完接着说。再一个要注意的是,预售许可证和其他四证,都可以在网上查到,尤其是预售证是必须网上和销售现场同步公示的,如果没有这个的期房可能存在无证销售的风险,大家一定要小心。

一般来说交订金到交首付款并没有绝对时间限制,不过在交订金的时候,跟销售一方(一般是开发企业)会约定一个交首付的时间,例如,自交纳订金之后5日内,一周内,一月内。注意由于是订金,这个时候你还没有确定的定下这套房子,这个跟定金是不一样的,这个时候一般开具了收据,但是对于买卖双方来说,都可以取消交易。我们时常说定金不退,订金可退,来维护客户的权益,与此同时,只是交了订金,而没有在约定的时间内交首付款的话,对方是可以把你选的房子另售而无需承担赔偿责任的。

因此也给买房者提个醒,如果房子看好了,交订金后在约定时间内及时去付款和签订购房合同;如果没看好随时可以去退掉。目前常见的预售商品房,在交了订金之后,一周至两周之内要交纳首付款,首套房最低为30%,二套房则根据各地情况不同有40%~80%(例如北京二套房就是80%首付款)房款。

接下来简单列举一下后续步骤:

1、交首付,签订购房合同。注意在网签之前,部分地区有限购政策,例如仅限本地户籍,或者需要2年以上本地社保或者个税记录,因此需要在网签合同之前去办理房查,也就是看你是不是符合购房资格,在本地有几套房等等,首套房有些地方还需要到房管局开具无房证明。这个步骤当天就能完成。

2、然后现在购房合同需要网签备案,在网上提交,房管局那边审核确认,这个过程由销售方来完成,一般需要几天到一周时间。有时候是按批次办理,房管局集中审件,所以有时候也会延长一些时间。

3、网签之后,开始准备办理购房按揭贷款,这时候需要提交一堆资料,例如购房者房产证、身份证,已婚的需要夫妻双方结婚证,本地社保记录等等。拿着网签合同、首付款收据发票和资料去银行办理初审,这个一般需要几天时间,初审之后办理预抵押手续大概三五天时间,预抵押就是你现在贷款是靠期房进行抵押的,所以需要办手续银行才能贷款给你。

这个阶段不确定性主要是贷款人的信用资质、收入和财产情况,银行判断贷款多少给你,贷款年限多久,这个银行内部审核一下。

之后就是办理贷款,签订贷款合同,直至银行放款,这个过程快了2周时间,慢的话一个月到一个半月左右。

在签订贷款合同的时候,银行的客户经理就会告知你还款时间、还款额;一般来说办理完次月银行开始放款给开发商(就是买房人的购房贷款),然后当月或者次月就要开始还款。这时候要注意你开办的用于贷款还款的账户里要有足够的资金。很多购房人一时粗心,办完手续忘记了按时足额向账户里打钱,会造成还款违约的信用记录问题。(关于购房贷款办理和信用记录的问题,我会另写一篇文章专门说,欢迎关注)

有一种例外的情况需要说明一下:

部分城市银行贷款的要求是“封顶放贷”,就是预售的商品房,建筑主体必须封顶才能审批购房按揭贷款的房款。例如这个房子是30层,盖到10层、15层取得了预售证,开始合法销售了,你也交了订金、付了首付款,签了合同。但是这个时候还没有盖到30层,无法办理银行贷款,那么就得等到封顶之后,当然在此之前,前面所说的各种手续购房人需要配合销售方一起办妥,然后购房人还款也是等放款后的次月开始,这种情况下一般可能要晚一点开始还月供,这是仅有的一点差别。

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