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经济下行,房价大涨的国家

房价大涨

有个国家,在经济较大幅度萎缩、失业率高企的一年里,房价涨幅却在10%以上。

这看起来匪夷所思,但确实在去年的美国发生了,在经济萎缩3.5%、失业率一度在10%以上的情况下,去年12月全国房屋价格同比上涨10.4%。而且房价今年仍在加速上涨,1月份全国房屋价格同比上涨11.2%。

造成这样出人意料结果的最根本原因还是疫情。受疫情影响,美国经济去年萎缩3.5%,频繁的疫情爆发和居家令让很多需要人与人当面接触的工作无法开展,很多人失业,失业率飙升。

但还有很多人不需要当面工作,可以远程办公,这些人要长久待在家里,对家居的要求一下子高了起来,更有动力改善其居住环境。而远程办公,居家隔离也减少了人们对城市各种设施的需求,对疫情的恐惧也让人更倾向于远离人群,搬到地广人稀的地区居住。

所以去年房价涨幅较小的城市是芝加哥、休斯敦、新奥尔良、奥兰多这些大城市,涨幅也就几个百分点。

反倒是像爱达荷州博伊西、华盛顿州斯波坎、犹他州奥格登这些小城市房价涨得飞快,涨幅都在20%以上。就连美国最东北郊的缅因州,尽管气候寒冷,没有太多新增工作机会,但因为人口稀少,房价仍然涨得快。2020年,缅因州的16个县中有15个县的房价中位数上涨了10%,最高的甚至涨到20%以上。

疫情爆发后,为了刺激经济,美联储大放水,这就导致了资产价格普涨,美国房地产市场涨了超过10%也有放水的功劳――当然,放水导致资产价格膨胀还得看美股,比美国房地产价格刺激多了。

除了疫情影响,美国的80后、90后人口较多,已经步入成家的年龄,对房子的需求很迫切。有调查显示,在疫情爆发前的2019年,美国的80、90后还有超过五分之一和父母同住。还有调查称约有52%的18至29岁的年轻人仍与父母同住。具体有多少80、90后和父母同住我们也不大清楚,但看来他们的购房需求确实比较大――至于能不能买得起则是另一个问题,但需求确实是存在的。

然而供给却并不充足。

这是因为2007年次贷危机爆发前,一些建筑商投机建造了很多房屋,却在次贷危机爆发后受到了影响,而破产了。这就导致次贷危机后的房屋建造更为谨慎,数量减少,2010-2019年可能是1960年后美国建造房屋最少的十年。

新房建得少,二手房供给则受到了疫情影响。很多房主原本把自己的房子挂出来卖,但疫情来了,他们害怕陌生人看房时在自己房子里走来走去,就默默撤下,让市场上的房子更少了。

供给减少,需求却增加,加上疫情期间美联储放水,房价大涨也就不足为奇了。房价涨了,就有人新建房屋增加供给,但因为放水和需求增长等多重因素影响,美国木材价格涨了将近两倍,反而进一步推高了房价(美国的木质房子还是不少的)。

会引发危机吗?

?房价上涨,当然是对拥有房产的人有利,他们的资产升值了。

在美国,房地产的拥有情况是不平衡的。80、90后的住房拥有率为64%,而婴儿潮一代(指二战后出生的那代人)在相同年龄段时住房拥有率高达72%。代际的住房拥有情况就已经不平等了。

另一大不平等的差异在种族上。2018年非西班牙裔白人家庭拥有房屋的比例为72%,亚裔家庭住房拥有率为57%,西班牙裔家庭住房拥有率为48%,非裔家庭住房拥有率则只有42%。

去年开始的房价上涨,让很多人距离拥有住房更遥远。今年三四月之间,“When is the housing market going to crash?”(“房地产市场何时崩溃?”)在谷歌上的搜索量飙升了2450%。看来现实把很多人逼成了房地产空军。

对于急着想要拥有自己第一套房的年轻人来说,现实更为残酷。有调查显示,在全美范围内,收入达到中位数的家庭,想要购买价格达到中位数的房屋,需要花近15年的时间来省出20%的首付款;如果这家人不巧在在洛杉矶,则要攒43年的钱;在圣迭戈,需要31年;在纽约市和迈阿密,则需要36年。

年轻人为了早点买房,不得不想其他办法。有调查显示,2020年购买其首套房的美国人里,其中超过一半人是在家人或朋友帮助下支付了首付。

要知道,在美国,父母和子女之间的关系是相对独立的,父母原本不大可能掏出六个钱包帮子女买房,而如今父母多少帮衬点首付这种现象居然在美国较为普遍了。

但是买上房子的人也有麻烦。美国允许按揭暂时延期支付,大概400万人已经这么选择了。毕竟经济不大好,地主家也没有多少余粮。

那么会不会有很多人最终也无法还上房贷,造成金融系统性风险呢?次贷危机就是这样引爆的。

如果是因为房地产,可能性倒不算大,毕竟次贷危机的教训在前,房地产市场产生系统性风险是被重点防范的。

但现在美国经济数据也确实不好看,4月美国失业率为6.1%,整体就业岗位与疫情前相比仍少约820万个,非农业部门新增就业人数26.6万,远低于3月的77万人和市场普遍预期的100万人。

就业还没有太大起色,通货膨胀率先起来了。4月美国CPI同比增长4.2%,创2008年9月以来最大同比增幅。

就业不充分,要保持低利率刺激经济;通货膨胀起来,又得加息压制。美联储现在恐怕也很难办,稍一不慎就有可能引发危机。

不过这危机还真有可能不是先从房地产这里爆发的,毕竟美股涨得比房地产市场厉害多了。

又或者其他因素会引发危机,毕竟人们都是按照上一场危机的教训来防范下一场危机,但下一场危机总会从人们意想不到的地方出现,防不胜防。

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Millennials have almost no chance of being able to afford a house. This is what can be done - CNN https://edition.cnn.com/2021/03/23/opinions/millennials-almost-impossible-to-afford-home-olson/index.html

Soaring home prices are pushing buyers to the rental market? - Vox https://www.vox.com/recode/22407667/home-sales-boom-rent-housing-single-family-rental

The average family can’t afford to own a home in most U.S. counties ― here’s why - MarketWatch https://www.marketwatch.com/story/the-average-family-cant-afford-to-own-a-home-in-most-u-s-counties-study-finds-11609785827

Does the U.S. risk another housing market fall? https://www.jpmorgan.com/insights/research/us-housing-risk

Is the U.S. housing market heading for a crash? Here’s what the experts say - MarketWatch https://www.marketwatch.com/story/is-the-u-s-housing-market-heading-for-a-crash-heres-what-the-experts-say-11619023745

Federal Reserve under fire as home prices soar https://www.cnbc.com/2021/03/30/federal-reserve-under-fire-as-home-prices-soar.html

调查显示:疫情期间美频繁上演“出城记” _中国经济网――国家经济门户 http://intl.ce.cn/sjjj/qy/202104/12/t20210412_36461635.shtml

'When is the housing market going to crash?' consumers ask https://www.cnbc.com/2021/04/13/when-is-the-housing-market-going-to-crash-consumers-ask.html

Homes for sale: Are we in a housing bubble as prices outstrip wages? https://www.usatoday.com/in-depth/money/2021/02/04/homes-sale-we-housing-bubble-prices-outstrip-wages/6671282002/

Why the housing market is booming in the Covid-19 pandemic - Vox https://www.vox.com/22264268/covid-19-housing-insecurity-housing-prices-mortgage-rates-pandemic-zoning-supply-demand

Homes for sale: 52% of first-home buyers get help from family, friends https://www.usatoday.com/story/money/2021/02/03/homes-near-me-52-first-time-buyers-get-help-family-friends/4364255001/

Soaring home prices are starting to alarm policymakers - POLITICO https://www.politico.com/news/2021/03/08/soaring-home-prices-alarm-policymakers-474433

美联储加息或尚远 缩减QE渐行渐近-新华网 http://www.xinhuanet.com/world/2021-05/13/c_1127441956.htm

本回完