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如何看待2019年实行的“全面放开户籍限制”政策?

全面放开户籍限制,上演的是人才大战,改写的是城市的命运,演绎的是房地产的逻辑。

零门槛-破限购

零门槛落户,表面上击破的是城市户籍的高墙,实则是瓦解楼市限购政策

几乎所有的楼市限购政策,都与户籍挂钩。若零门槛落户,那就意味着限购政策灰飞烟灭。

限购政策瓦解,必然对房价产生影响,不一定是助长,至少是托举。户籍政策就相当于购房资格证,拿到户籍便拿到购房资格证。开放户籍或落户零门槛,就相当于打开了限购政策的大口子,让有生力量涌入城里,成为楼市潜在购买者或投资投机者,为托举楼市增加筹码。

因此,开放户籍-破除限购-托举楼市,形成一条行政性市场链条。

2018下半年开始,中央推行“一城一策”、“因城施策”的政策,这意味着各地根据本地的经济基本面以及财政收入状况调整楼市政策的自主性要更大一些。各大城市基本都已实行跟户籍挂钩的限购政策,若户籍松绑甚至入户零门槛,这就意味着限购政策土崩瓦解。

以厦门为例,楼市限购政策分为本市户籍家庭和非本市户籍家庭。如果非本市户籍家庭,无房者可限购一套,条件是“4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个税或社保”;一套及以上住房者不可以再买房。2018年厦门房价回落较大,若“全面放开放宽落户条件”很有可能对楼市起到一定的托底作用。

石家庄亦如此,非本市户籍家庭需要缴纳两年社保或个税才能买房。如今入户石家庄“零门槛”,拿着身份证和户口薄就可以直接拿到石家庄户籍,然后直通各大楼盘售楼中心。近几年,石家庄房价迅猛上涨,如今打开户籍大门,任何人都可以获得该市户籍,鼓励更多人进“国际庄”一起稳楼市。

人口流入与房价呈现明显的正相关。人口流动方向几乎同国家统计局发布的《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》所描述房价涨跌一致。2019年2月,广州新建商品住宅价格同比上浮11.3个百分点,西安同比上浮24.2%,杭州上浮6.6%,重庆则上浮12.2个百分点。

除了北上广深四大城市,其它几乎所有大城市都全面开放户籍,是否意味着楼市调控全面降温?

“一城一策”实施之后,地方政府对楼市的自主调控权确实增大。户籍开放意味着原有的基于户籍的限购政策效果不大,说明短时间楼市调控降温,以及楼市兜底的趋势比较明显,但并不意味着调控政策全面放弃或者不会出台新的调控政策。

更重要的是,既然权力下放,地方政府会根据本地的需求,在开放户籍之后,推出相应的调控政策。成都、西安的户籍政策试图抢人才与抢人口兼得,托楼市及城市综合发展兼顾。

至于各地到底会采用何种政策,调控是松是紧,房价是涨是跌,不取决于央行统一的货币政策,而取决于各地的土地财政依赖度。

土地财政-财政收入-房地产税

自从2018年央行收紧商业银行信贷的口子之后,楼市的走势不再取决于货币、信贷政策,而是地方政府的土地财政状况。

从今年的政府工作报告可以看出,从中央层面来看,房地产业以及政策的地位已经下降,某种程度上说完成了国家财政以及央行信用积累的历史使命。

中央将调控政策下放到地方,地方政府掌控着当地楼市的方向。但是,对于地方政府而言,房地产的时代并未过去,或者是一个从土地财政走向房地产税的关键转轨时期。在这个关键的转轨时期,房地产以及房地产带来的地方收入,对于地方政府来说,或许比任何时候都更为重要。

所以,对地方政府调控政策以及房价走势起到关键作用的一个数据,即土地财政依赖度。

土地财政依赖度越高的城市,开放户籍,放松调控,托举房价的需求愈加强烈。从智本社的数据表可以看出,杭州、武汉、广州、昆明等城市的土地财政依赖度比较高,房价下跌对地方政府财政收入压力大增。

现实中,往往土地财政依赖度越高,地方政府负债率也越高。

按省份来划分,辽宁、内蒙古、甘肃、宁夏、青海、陕西、新疆、云南、贵州、广西等经济欠发达省份地方负债率偏高,土地财政依赖度也偏大,同时人口流出压力也较大;广东、江苏、山东、浙江、上海等经济发达省市土地财政依赖度、地方负债率、人口流出压力都相对较低。其中,兰州市、昆明市、南宁市、贵阳市、成都市、乌鲁木齐市、南京市等地市级政府的负债率风险较高。

土地财政依赖度越高的政府,推行房地产税的压力越大。房地产税是一项地方税制,一般来说,各地具有相当的自主权。房地产税涉及到的关系及利益极为复杂,那么,房地产税推行的动力到底是什么?地方政府享有土地财政红利,又有什么动力推行这一税收呢?

美国建国后大概实行了100年左右的土地财政政策。当时,合众国刚成立,战争债务堆积如山,联邦政府积贫积弱,第一任财政亚历山大・汉密尔顿重振公共信用,组建央行,发行国债、证券以及美元,但是真正确保联邦财政免于破产的是土地财政。

最高时期,土地财政将近给联邦政府带来一半的收入,那么为什么联邦政府会放弃这块“肥肉”,支持地方政府征收不动产税(房地产税)?

1837年,联邦政府终于还清了所有债务甚至还有盈余,但是国会表决,要求国库的盈余划拨给地方各州。如此,联邦政府就失去了追求土地财政的动力,逐渐就推行了土地私有化,告别了土地财政。

当前,我国土地财政收入主要归属地方,而将来推行的房地产税也应该主要归属于地方。对于中央而言,推行房地产税不存在财政收入方面的障碍,主要来源于利益的平衡。从中央来看,房地产税是经济结构转型的必经之路,也是完善税制的必选项。因此,这项税收在中央层面进入了倒计时阶段。

土地财政依赖度越低的地方政府,更有动力推行房地产税,以期在巨大的存量地产中获得源源不断的税收收入。但土地财政依赖度大的地方政府就比较被动,从一次性收70年的“租”到一年一年收税,这个过程很难以适应。

相比北上广以及其它城市,深圳的土地财政依赖度很低,这座城市告别土地财政之后,有利于产业结构升级,以及打造人才型、创新型城市。深圳的户籍制度是北上广深四大城市最为宽松的,但它抢的并不是“人口”,而是人才,花大量的补贴吸引大学生以及高学历人才加盟深圳。

不过,深圳土地财政依赖度低,并不意味着房价会大幅度下跌。深圳的特殊在于,与上海一样,是一座金融城市。在中国乃至全球,不动产都是金融城市的基石,是庞大的金融体系的压舱石。维持相对较高的房价,是金融城市发展的公开规则,纽约、东京、香港、伦敦皆如此。

全面开放户籍之后,城市之间的人口争夺大战会更加激烈。表面上,一个城市的前途取决于人口的争夺,实际上这种服务于楼市的人口大战,只会让这座城市更加依赖于楼市,更加助长食利阶层,更加失去市场的获利以及城市的竞争力。

相反,率先摆脱土地财政依赖的城市,才有可能走上正常良性的发展轨道,才有可能脱颖而出,转型成为人才型、创新型城市。

后记

“乡下人最好的出路就是出走。”

――J・D・万斯《乡下人的悲歌》

文 | 智本社

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